אחת השיטות הנפוצות היום להגדלת התשואה על הנכס היא שיטת חלוקת הדירות. אנו לא נתעסק בהיבט החוקי של חלוקת דירות (במקרים מסויימים מדובר במשהו לא חוקי ובכל מקרה יש צורך בהיתר של הרשות המקומית) ונעסוק יותר בפן של השינויים הדרושים בדירה מבחינת השיפוצים.
 
השלכות חלוקת דירות
 
חלוקה של דירות בדרך כלל מגדילה את התשואה על הנדל"ן שלכם ומאפשרת להשכיר את הדירות למספר שוכרים שישלמו יותר מאותו שוכר ששילם על הדירה המקורית.
כדי למקסם את ההכנסות לאחר החלוקה חשוב לחלק את הדירות בצורה נכונה והגיונית, מומלץ להשתמש באדריכל לשם ביצוע תכנון החלוקה.
 
רוב בעלי הדירות לא עושים שימוש באדריכלים והדבר גורם לחלוקות גרועות (למשל דירות עם חדרים צרים וארוכים), בעיות אלה גורמות לקושי במציאת שוכרים וקבלת מחיר טוב.
 
יש לזכור שבעת החלוקה משתנה למעשה כל התשתית של הדירה, יש צורך בדרך כלל בהוספת חדרי אמבטיה וחדרי שירותים, שינוי המיקום של נקודות החשמל והוספת נקודות כאלה, הוספת מטבח, הוספת דלתות כניסה ודלתות לחדרים ולעיתים אף הוספת חלונות או חלוקה של המרפסות.
 
קיר החלוקה
 
החלוקה עצמה נעשית באמצעות בניית מספר קירות בין הדירות. ישנן שתי אפשרויות עיקריות כדי לעשות זאת, האחת היא בניית קיר גבס, זוהי האפשרות הזולה אף וודאי שלא הטובה מכולן מאחר ובקירות גבס ישנה בעיה של בידוד רעשים מה שעלול לגרום לכך שהשכנים החדשים יפריעו אחד לשני.
 
האפשרות היקרה יותר והמומלצת יותר היא שימוש בקיר בטון אמיתי שיתן הפרדה ראויה בין שתי הדירות. במקרה כזה שינויים בעתיד יהיו יקרים יותר מאחר והריסת קיר גבס זולה בהרבה מהריסה של קיר בטון. גם בקיר זה יש לעיתים להכניס נקודות חשמל או מים בהתאם לאופי החלוקה בין הדירות.
 
הכניסה לדירה

למעשה יש להפוך כניסה אחת לשתי כניסות, במקרים מסויימים אין ברירה אלא ליצור שתי כניסות צרות, פתרון נוסף היא השארת דלת חיצונית אחת שמובילה למבואה קטנה ובה שתי דלתות, אחת לכל דייר. החסרונות ברורים, אובדן שטח של הנדל"ן שחילקתם וסירבול החיים מבחינת השוכרים או הקונים שלכם מאחר ועליהם להחזיק שני מפתחות.
 
מרפסות בדירה המחלוקת
 
מרפסות בדירה מחולקת הן נושא מורכב. הפתרון הקל ביותר הוא במקרים בהן יש שתי מרפסות ואפשר בקלות לשייך אחת לכל דירה או את שתיהן לדירה מסויימת, אם המרפסת מצריכה חלוקה גם כן ישנם מספר פתרונות אפשריים. האחד הוא יצירת שתי כניסות לאותה מרפסת, כניסה מכל דירה. במצב זה המרפסת הופכת למרפסת משותפת, לא מדובר בפתרון אידאלי אך לפעמים אין ברירה אלא לבחור בו.
 
פתרון אחר הוא שיוך המרפסת לדירה אחת בלבד למרות שחלק משטח המרפסת גובל בשטח הדירה השנייה (למשל חלון בדירה השנייה שיוצא למרפסת שלא שייכת לו), גם כאן מדובר בפתרון בעייתי אך אפשרי.
 
שדרוג התשתיות של הנכס
 
מאחר וחלוקת דירות מצריכה שינויים בתשתית האינסטלציה והחשמל שווה לנצל זאת במקרים של תשתיות ישנות כדי להחליף ובכך למנוע בעיות עתידיות שיצריכו שיפוץ נוסף. יש להתייעץ עם קבלן השיפוצים שבחרתם כדי לראות מה העבודה שיכולה להעשות ללא עלויות גבוהות יותר. (לדוגמא, אם חלק מהריצוף מורם כדי לשנות דברים בצנרת אולי כדאי להחליף את הצנרת לצנרת חדשה במקרה שהצנרת הנוכחית היא בת 10 שנים ומעלה).
 
חלוקת דירות
 
בקצרה ניתן לומר שחלוקה של דירות היא בהחלט אפשרות לעשיית רווח אך לא מדובר ברווח קל ויש לגשת לנושא בזהירות הראויה.